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北京发布住房租赁新政 REITs隐现破局端倪
发布时间:2017-10-09 13:44:11

来源:21世纪经济报道

    9月29日晚间,北京市多部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),在预留一个月的缓冲期后,将于2017年10月31日起实施。
    《通知》在增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管等四个方面提出要求,涵盖16个方面的具体问题。由于该份文件曾在8月中下旬向社会征求意见,因此有很多热点问题得以明确,包括子女入学、户口登记和迁移、租金管理等。
    今年7月,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了12个人口净流入的大中城市开展试点,北京即是其中之一。
    考虑到近两年来租赁市场的价值被大大重视,租赁政策的发布也较为频繁,《通知》的信号意义不容忽视。多位受访者向21世纪经济报道记者指出,租赁市场建设是房地产调控长效机制的重要部分,若实施效果较好,北京这份文件中的很多条款将会推广开来。其中,REITs政策破局的端倪,已在这份文件中显现。
可操作性强
    今年8月17日至25日,北京市住房城乡建设委就《通知》面向社会各界公开征求意见。在最终收到的403件反馈意见中,义务教育、户口等问题较为集中。
    《通知》对此进行了明确。在义务教育问题上,依据《通知》,北京市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。
    相比征求意见稿中较为严厉的政策,该项措施要宽松许多,并被认为对无房北京户籍人口有明显利好。
    在户口迁移方面,《通知》沿袭了“租赁住房可承接户口迁移”的思路,规定“承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续”。
   “建立全市统一的住房租赁监管平台”也被提及。北京市住建委表示,住建委已经同步抓紧开展住房租赁监管平台建设、住房租赁合同示范文本制定等实施准备工作。据悉,这不仅是租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询的主要平台,也是决策层进行监管的主要平台。
    此外,依据《通知》,市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度,及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。但上述租金“参考价”并不是强制要求房东和租户照此出租,而是起到参考作用。
    《通知》还明确了住房租赁行为规范,在合同订立、租赁期限、租金收取和支付、转租行为等方面提出了十分细致的规定。在房源供应方面的规定同样细致,如“居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的,应当依据标准和规划予以设置”,被认为具备极强的可操作性。
    北京市房协秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示,政策具体执行的可操作性很强。政策的思路,则强调“给承租人真正的赋权”。大部分受访者也都认为,这是目前已经出台的地方性租赁政策中,较为细致的一份。
对于《通知》规范房地产经纪服务行为的做法,经纪机构也普遍认为是一种利好。北京市住建委还表示,未来运营这些租赁房的将是更加专业的机构。本市鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,满足多层次住房租赁需求。
REITs或迎破局
    最近两年来,租赁行业的政策红利不断释放。2015年的中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度;2016年的中央经济工作会议则进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出培育发展住房租赁市场的具体要求。伴随着这一背景,集体土地建设租赁房的政策也完全破冰。
    今年下半年以来,全国已有超过30个城市出台关于租赁的相关政策。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,这些政策措施较为全面,政策思路也在鼓励“租售并举”的大框架内,但在具体内容上,具有突破性的亮点并不多。
    陈志表示,发展和规范住房租赁,是建立房地产发展长效机制之一。无论是从近期推出的共有产权住房,还是此次住房租赁新政,都是北京逐步建立房地产发展长效机制的具体举措。考虑到这一点,北京的这份极具操作性的文件,就具有了重要的信号意义和参考价值。
    在上述《通知》中,除去众多的落地条款,最大的突破被认为在金融支持方面。按照规定,北京将“研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。”目前已经出台租赁政策的城市中,则极少提及这一方面。
    REITs被业界呼吁多年,根据国外经验,其在增强融资能力、提高资金收益率方面的效果明显,被认为是租赁市场发展的一项关键性政策。若REITs得以破局,无疑是租赁市场的重大利好。
    仲量联行的专题报告指出,在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下,租赁住房可望成为中国的下一个市场关注点。但以下三个问题亟待解决:回报率、融资与税收、租房者享受当地公共服务的权利。前两点均与REITs有关。
    该机构指出,回报率是开发商和投资者进入该市场的最大挑战。在许多城市中,单个物业的租金收益率仅为2%,并不足以调动开发商和投资者的积极性。自今年7月以来,上海已将六处地块列为纯租赁住房用地,这些地块均以具有吸引力的楼面价出售给政府背景的开发商。但很难说民营企业开发商能否以同等价格获得土地。
    在融资方面,以美国为例,针对租赁住房(多户家庭住房)市场的投资额已创出历史新高,2016年,该市场的投资额占到美国商业房地产投资总额的1/3,其中房地产投资信托基金(REITs)成为该市场最大的投资者。与之相比,中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。